Come negoziare locazioni commerciali che favoriscono gli inquilini

Se un proprietario o un agente di leasing ti dice semplicemente i termini, chiedi qualcosa che mostri i termini per iscritto prima di presentare una controfferta. Se sono riluttanti a offrire una lettera, chiedi un'email o una copia dell'elenco per lo spazio (che conterrà almeno le informazioni di base sul leasing).

Perché è così importante avere termini iniziali per iscritto? Un agente di leasing agisce per conto degli interessi del proprietario. Se un agente ha frainteso o tentato in qualsiasi modo di modificare le indicazioni del padrone di casa, avere termini per iscritto può mostrarti un proprietario che la tua contro offerta è stata fatta in buona fede sulla base delle informazioni fornite dall'agente di leasing.

È anche possibile che tu possa fraintendere i termini del leasing se non sono in forma scritta. Questo potrebbe portare a contrastare troppo alto o troppo basso in base alle informazioni che hai frainteso.

Un altro motivo per cui i termini sono in forma scritta è che ti consente di esaminare meglio il contratto di locazione, di chiedere un avvocato in merito ai termini o anche di confrontare i termini con altri contratti di locazione che stai prendendo in considerazione.

Chiedere i termini per iscritto non è in alcun modo un impegno legale da parte vostra per andare avanti. Hai sempre la possibilità di contrastare i termini o semplicemente di abbassarli completamente.

Una controfferta

Quando comprate una casa, negoziate il prezzo. Un venditore elenca la casa per l'ammontare di soldi che vorrebbero ottenere dalla vendita, ma quasi sempre si aspetta di ottenere di meno. Un compratore interessato all'acquisto di una casa invierà qualcosa per iscritto al venditore con una controfferta. In questo caso, una controfferta è un'offerta di acquisto della casa a un prezzo inferiore a quello richiesto dal venditore. In parole povere, una controfferta è contrattazione.

Questo vale anche per il leasing commerciale. Mentre alcuni contratti di locazione possono essere veramente non negoziabili, per la maggior parte, funziona proprio come comprare una casa: un proprietario o agente di quotazione chiede un prezzo di affitto (o un insieme di termini) ma consente un certo spazio per la negoziazione. In altre parole, negli immobili commerciali, è quasi sempre previsto che l'affittuario (o il locatario) presenti una controfferta, in modo che il proprietario gonfia i prezzi e / o le condizioni.

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Il processo di negoziazione iniziale

Una volta che hai espresso interesse a noleggiare uno spazio, alcuni proprietari ti offriranno semplicemente un modulo in cui sono indicati i termini di richiesta del contratto di locazione. Questi moduli possono avere una sezione di risposta o un allegato da completare dove è possibile contrastare l'offerta. Altri potrebbero semplicemente offrire una copia dei documenti dell'elenco (un annuncio o un volantino) con "termini di richiesta".

Nella maggior parte dei casi, tuttavia, è nel tuo interesse presentare una lettera o altra forma scritta di comunicazione con una controfferta. Perché? Perché in una lettera puoi includere punti vendita sul perché vuoi diventare un inquilino ideale, dire al padrone di casa della tua attività e rendere l'affare più personale.

Per una proprietà calda con più parti interessate, la tua lettera può servire come stratagemma di vendita per farti scegliere dal padrone di casa e concordare con i tuoi termini. La negoziazione può andare avanti e indietro, quindi sii paziente. Un agente di quotazione di solito ha una certa libertà di prendere decisioni, ma molto probabilmente avrà bisogno di conferire con il proprietario. Può volerci del tempo

Se non hai ricevuto risposta su un'offerta in uno o due giorni lavorativi, va bene dare un seguito. Ma cerca di non apparire disperato o eccessivamente ansioso in quanto ciò potrebbe influenzare l'esito dei negoziati. Ricorda, la maggior parte degli agenti di quotazione vuole spostare una proprietà con la stessa rapidità con cui possono fare in modo che di solito non abbiano bisogno di molto "fastidioso".

Preparare una lettera di offerta o controfferta

La tua controfferta dovrebbe essere presentata dalla tua azienda, non da te personalmente, anche se possiedi una ditta individuale. La tua lettera di offerta è un passo di vendite. Stai chiedendo termini diversi che sono più a tuo favore e vuoi che il padrone di casa veda te e il tuo business come una buona scelta.

La tua lettera di offerta dovrebbe sempre includere le seguenti informazioni:

La persona responsabile per la locazione

Includi il nome della tua attività commerciale che include il nome in cui ti trovi legalmente, così come ogni altro nome con cui stai facendo affari. Ricorda, se stai gestendo una ditta individuale, da un punto di vista legale tu e la tua attività siete uguali e anche se elencate la vostra azienda sul contratto di locazione, potreste essere ritenuti personalmente responsabili per l'intero leasing.

La tua struttura aziendale

Se sei incorporato, indica dove sei incorporato. Se sei un'organizzazione esentasse dichiari ciò nella tua lettera. È raro che i proprietari offrano omaggi o benefici alle organizzazioni non profit solo per ottenere una riduzione delle imposte, ma possono essere più inclini a negoziare o affittare a una causa nobile che a un club di motociclisti. Inoltre, capire la propria responsabilità personale per la firma di un contratto di locazione è importante e varierà a seconda della struttura aziendale.

Quanto tempo sei stato in affari

Se la tua azienda ha meno di due anni, potresti voler includere anche una dichiarazione sul tuo successo, o proiezioni di crescita futura o un piano aziendale. Un proprietario non è propenso ad affittarlo alla tua attività, senza che qualcuno possa personalmente foggiare o garantire il leasing, se non puoi dimostrare che la tua attività sta andando bene.

La natura della tua attività

cosa fai? Sii breve e conciso. Un padrone di casa deve sapere cosa si fa nel caso ci siano delle considerazioni particolari. Ad esempio, se gestisci un'attività che utilizza materiali pericolosi, fa entrare i pazienti in una struttura sanitaria o conserva articoli di valore eccessivo, il proprietario deve sapere se ci sono restrizioni sull'uso della proprietà. Che cosa fanno gli inquilini, possono influenzare i valori di proprietà di un padrone di casa e i tassi di assicurazione; quindi sii onesto

Informazioni sui contatti

Assicurati di includere un numero di telefono dove puoi essere raggiunto, e se possibile, e l'indirizzo email. Se puoi essere raggiunto solo in determinati giorni o durante le ore stabilite, includi anche questo. Se non rispondi tempestivamente a un proprietario o a un agente della quotazione, potrebbero pensare che non sei interessato.

I tuoi termini proposti (o controfferta)

Sii il più completo e chiaro possibile.

Elenco dei tuoi termini di leasing in un'offerta o in una controfferta

Il modo migliore per negoziare un accordo è avere una chiara comprensione di ciò che stai offrendo o che desideri accettare. Se non è scritto, sarà molto difficile dimostrare in seguito che qualcosa è stato escluso da un leasing che pensavate dovesse essere incluso.

Mettere le cose per iscritto potrebbe richiedere un po 'più di tempo, ma ti offre una protezione legale se le cose si mettono in bocca più tardi. Se hai tempo e non puoi spedire una lettera, consegnane una. Se ciò non è possibile, un'e-mail ben scritta può essere sufficiente.

Se non si è certi di un particolare requisito del leasing come per i chiarimenti - e si cerca di ottenere tale chiarimento per iscritto.

• Red Flags for Bad Leasing Terms
• Suggerimenti su come negoziare le tariffe CAM nei leasing commerciali
• Termini standard in locazioni commerciali

La lunghezza del contratto di locazione

Se si desidera modificare la lunghezza dei termini di noleggio, essere chiari. Ad esempio, il contratto di locazione che si desidera è di due anni con tre opzioni di rinnovo di un anno (per un totale di cinque anni); o un contratto di locazione quinquennale senza opzioni di rinnovo? Fa una grande differenza in quanto a lungo sarai bloccato in un contratto di locazione e come un proprietario terranno conto di altri termini che stai richiedendo in una controfferta.

La maggior parte dei proprietari preferisce i contratti di due anni o più, ma non esita mai a chiedere un affitto di un anno. Le locazioni di un anno possono costare un po 'di più, o avere meno opzioni di rinnovo del leasing, ma vieni bloccato per meno tempo. A meno che non si tratti di una società da molti milioni di dollari, raramente è logico che un contratto di locazione ti impegni nello spazio per più di due anni.

Tieni presente che se la tua attività supera lo spazio, non vuoi essere bloccato da un lungo periodo di affitto. O peggio, se il tuo business è in difficoltà e hai bisogno di effettuare il downgrade in uno spazio più piccolo, potresti avere difficoltà a rompere il tuo contratto di locazione.

Condizione della proprietà

Se stai chiedendo lo spazio "così com'è" o se hai bisogno del padrone di casa per fare prima riparazioni o miglioramenti. Se si prevede di rinnovare la proprietà, descrivere brevemente i lavori di ristrutturazione proposti. Si desidera che questo sia incluso in un leasing perché spesso un proprietario offrirà una sorta di incentivo o "indennità" se si rinnoveranno determinati tipi di proprietà. Se non sei sicuro di quali indennità ti potrebbero essere offerte per le ristrutturazioni, mantieni le cose aperte. Offri di presentare informazioni più dettagliate sulle ristrutturazioni per la recensione del proprietario per offrirti qualche tipo di considerazione per miglioramenti.

Data di occupazione

Dillo al padrone di casa quando vuoi prendere possesso fisico (spostati, accedi o prenditi la responsabilità della proprietà). In alcuni casi, quando la data in cui prendi possesso fisico può essere diversa dalla data, inizierai a pagare l'affitto.

Ad esempio, potresti chiedere al proprietario una data di occupazione e data di inizio dell'affitto del 1 gennaio 20xx, ma chiedi che il primo mese sia esente da affitto. In questo caso, il contratto di locazione inizierebbe il 1 ° gennaio 20xx e il proprietario potrebbe cancellare l'affitto del mese gratuito. L'inquilino occuperebbe lo spazio per 12 mesi e il contratto di affitto durerà 12 mesi.

Un altro modo per ottenere la stessa cosa (un mese di affitto gratuito) è chiedere una data di occupazione del 1 ° gennaio 20xx, con una data di affitto dell'1 febbraio 20xx. Significa che il contratto di leasing dovrebbe iniziare un mese dalla data in cui ti sposti, o dal 1 ° febbraio 20xx.

Questo tipo di negoziazione funziona solo in uno spazio che è già vuoto e il proprietario è desideroso di far entrare qualcuno perché favorisce l'inquilino. In sostanza, non si ottiene solo un affitto mensile gratuito, si arriva a 13 mesi di occupazione con un contratto di affitto di 12 mesi.

Come scrivere una lettera di offerta o controfferta

La seguente è una lettera di esempio che può (e dovrebbe) essere rivista per essere utilizzata come offerta iniziale o controfferta per affittare uno spazio commerciale per la tua attività. Non è inteso come sostituto per la consulenza legale, ma semplicemente per mostrare un modo in cui puoi esprimere interesse nel leasing di uno spazio particolare.

• Altri esempi di lettere commerciali
• Modello di lettera aziendale

Le informazioni in grassetto dovrebbero essere sostituite con le tue informazioni e i termini del leasing.

(Inserire Data odierna)

(INSERIRE Nome del proprietario o agente di quotazione)

Signora Happy Landlord

123 Street

Suite Z

Città (*): Stato (*): CAP

caroSig.ra Landlord;

Questa lettera intende esprimere interesse per (INSERIRE nome della tua attività), nel leasing della proprietà situata a: (INSERIRE indirizzo completo comprensivo di indirizzo, numero di unità o suite, città, stato e codice postale).

(INSERIRE nome della tua attività) è un (INSERIRE tipo di attività che possiedi - LLP, partnership, ditta individuale, ecc.) (INSERIRE breve dichiarazione su ciò che fa la tua attività).

(INSERIRE nome dell'attività) è in funzione da (INSERIRE data di inizio o numero di anni di attività). A causa della crescita eccitante, abbiamo bisogno di strutture più grandi (o, più, più adatte, ecc.).

(Nota: anche se lavori da casa non lo offri nella lettera della tua proposta. Cerca di evitare di offrire in questo contatto iniziale che hai un'attività domestica - potrebbe farti sembrare piccolo e instabile per un proprietario).

Dopo aver valutato attentamente il valore equo di mercato, io (noi) proponiamo i seguenti termini per la vostra considerazione:

ELENCA TUTTI I TERMINI QUI compresa la durata del contratto di locazione, le opzioni di rinnovo, l'affitto, le tariffe aggiuntive, il tipo di contratto di locazione, gli aumenti annuali ecc. Tutto ciò che si desidera includere o indicare nel dettaglio del noleggio in questo paragrafo. Assicurati di includere eventuali ristrutturazioni o riparazioni che desideri o che il proprietario deve fare nello spazio o che tu stesso faresti. Richiedi noleggio gratuito, mobili, parcheggi extra: tutto ciò di cui potresti avere bisogno per far sì che lo spazio funzioni al meglio per la tua attività.

Sono eccitato all'idea di affittare lo spazio sopra menzionato e sentire che (INSERIRE Nome dell'attività) sarebbe un vantaggio per te. Se avete domande su questa proposta di termini di leasing, o per affari, per favore contattatemi a (INSERIRE numero di telefono e migliore telefonata), o via e-mail a: (INSERIRE Il tuo indirizzo di posta elettronica).

Grazie per aver dedicato del tempo a prendere in considerazione questa offerta. Attendo con impazienza una pronta e favorevole risposta.

Rispettosamente presentato, (lasciare 2-3 righe vuote per firmare il proprio nome in inchiostro)

(INSERIRE Il tuo nome - tappi iniziali

(INSERIRE Titolo - iniziali maiuscole)

Nota: se includi allegati o copia chiunque altro, il modo preferito per mostrare che in una lettera commerciale è dopo la tua firma, in questo modo, e in questo ordine:

Rispettosamente presentato, (lasciare 2-3 righe vuote per firmare il proprio nome in inchiostro)

(INSERIRE Il tuo nome - tappi iniziali

(INSERIRE Titolo - iniziali maiuscole)

Recinzioni: (Elencate più di una su linee separate, rientrate)

cc: Jennifer Barnes, agente di quotazione

Come formattare la seconda pagina di una lettera commerciale

Se la tua lettera è più lunga di una pagina, il formato lettera commerciale standard per iniziare la seconda pagina è come questo:

Lettera:

Data odierna

Pagina due

Quindi saltare due o tre righe vuote e riprendere da dove inizia la lettera per la seconda pagina.

Come consegnare una lettera di offerta

È possibile spedire la lettera di offerta, consegnarla a mano o inviare un'e-mail con un allegato contenente la lettera di offerta. Se sei ancora alle prese con quali termini includere, ecco altri articoli con ottimi consigli e consigli per negoziare i migliori termini possibili!

Suggerimenti su come scrivere la lettera di offerta

• Ricorda che questa è una lettera commerciale. Tenerlo pulito, semplice e al punto, ma non aver paura di usare "punti di vendita" significativi per aiutare a conquistare un padrone di casa.
• Evitare di usare umorismo, gergo o offrire sentimenti personali su politica, religione o qualsiasi altro argomento che non sia collegato allo scopo della lettera (per fare un'offerta).
• Non utilizzare elementi decorativi profumati o "frilly". Il tuo foglio dovrebbe essere bianco, formato lettera e senza bordi o la tua solita carta intestata aziendale.
• Spedisci la lettera in una semplice busta bianca di dimensioni aziendali. Non piegare mai per adattarsi alla lettera in una busta più piccola. Se la tua lettera contiene più di sette pagine inclusi gli allegati, usa invece una busta piatta, 8-1 / 2 x 11 ". Assicurati di includere un indirizzo di ritorno nell'angolo in alto a sinistra della busta e assicurati di aver messo abbastanza affrancatura sulla busta!