Spese di manutenzione di aree comuni (CAM) in leasing

Quando si affitta uno spazio commerciale, si paga più della semplice metratura che occuperai. In molte locazioni commerciali, e in particolare nei contratti di locazione di spazi commerciali e industriali, le tasse extra sono spesso indicate come "CAM (Common Area Maintenance)". In spazi non industriali, potresti sentire questa spesa denominata "Fattore di carico", che include le commissioni CAM. Le spese CAM sono assegnate agli inquilini su base pro-rata: maggiore è la metratura di un affittuario, maggiore è la percentuale di spese CAM che deve pagare.

Esistono due calcoli di base per le tariffe CAM: commissioni CAM variabili, in cui l'importo che un inquilino è tenuto a contribuire aumenta in base a una serie di fattori e le tasse CAM flat, in cui le commissioni sono un importo fisso.

Le tasse CAM possono essere pagate mensilmente, trimestralmente, annualmente o anche caricate di volta in volta quando sono necessarie riparazioni importanti dell'edificio o dell'intero parco industriale / industriale.

Le tariffe CAM possono aumentare a un tasso diverso rispetto al tasso di leasing mensile in quanto tendono ad essere più variabili. Di conseguenza, è importante che il contratto indichi la differenza tra le commissioni CAM "variabili" e "fisse" e includa una sorta di cap, o chiarire al massimo le tariffe CAM possono essere aumentate ogni anno. Questo tasso di aumento dovrebbe essere una considerazione separata da quanto l'affitto base aumenta ogni anno.

Definizioni delle tasse CAM: strette e fuorvianti

Molte definizioni online delle tariffe CAM definiscono tali costi come canoni per un inquilino che condivide una parte dei costi diretti per il mantenimento di aree comuni molto specifiche. Queste definizioni troppo semplificate non sono del tutto accurate e un proprietario può includere molti costi indiretti come tasse CAM che non sono così ovvi. Questa pratica è stata oggetto di accesi dibattiti tra i professionisti del settore sul fatto che ciò sia etico o addirittura legale. In breve, non dovresti mai firmare un contratto d'affitto senza capire in quale copertura CAM il tuo contratto di locazione commerciale unico

Lo scopo delle tasse CAM

Le commissioni CAM e Load Factor hanno lo stesso scopo di base: richiedere agli inquilini di coprire le spese dirette del proprietario per "aree comuni". Le aree comuni possono comprendere sia interni (corridoi, ascensori, ingressi, bagni pubblici, ecc.) Che esterni (parcheggi, aree verdi, ecc.).

Elenca con esattezza quali saranno le tariffe CAM nel leasing, quanto spesso devono essere pagate e quanto possono essere aumentate ogni anno. Se ti verrà richiesto di aiutare con i costi di importanti lavori di ristrutturazione come il parcheggio ripaviment o qualsiasi tipo di riparazione strutturale, farlo per iscritto. Il padrone di casa dovrebbe elencare quando queste riparazioni sono state fatte l'ultima volta e quando sono programmate o previste per il futuro.

Non tutti i proprietari terrieri richiedono inquilini per aiutare con le spese come coperture, manutenzione del parcheggio e riparazioni strutturali. Non esiste uno standard che si applica ai contratti di locazione, quindi non fare affidamento semplicemente sul vedere "commissioni CAM" nel contratto di locazione; assicurati che le tasse CAM siano spiegate.

Un proprietario può includere una vasta gamma di spese semplicemente elencate come "Commissioni CAM" o "Commissioni amministrative" sulla premessa che queste sono le spese che il proprietario paga per il beneficio di tutti gli inquilini. Se le tasse CAM non sono chiaramente elencate o spiegate in un contratto di locazione, assicurati di chiedere specificamente se stai pagando uno dei seguenti:

• Sistemi di sicurezza o stipendi o altri costi associati al personale di sicurezza in loco
• Permessi, tasse, assicurazione o eventuali spese legali
• Pubblicità, cartelli o altre spese generali generali sostenute dal proprietario per la gestione o la promozione dell'edificio (ad es. Stipendi o indennità per dipendenti in loco o anche fuori sede)
• Riparazione e rinnovo della manutenzione della proprietà, comprese aggiunte o riduzioni del paesaggio, verniciature esterne, impianti di illuminazione per esterni o parcheggi, pavimentazione o rivestimento, coperture o riparazioni e aggiornamenti di impianti idraulici centralizzati, elettrici, fognari e HVAC

• Utilità, affitto o altri costi per la manutenzione di spazi per uffici di leasing separati in loco o fuori sede

Capire Esattamente Quali tariffe CAM sono elencate nel tuo contratto di locazione commerciale

Ecco una storia di avvertenze da prendere in considerazione. Nel 1989, uno spazio industriale in affitto professionale per aprire una partita di artigianato e un negozio di hobby. Il parco sembrava in buone condizioni, e il padrone di casa era un amico della famiglia dell'affittuario e tagliava l'affitto di un terzo come cortesia. Dato che questo era il primo contratto di locazione industriale sottoscritto dall'affittuario, non avevano pienamente apprezzato il potere delle tasse CAM. In altre parole, hanno firmato un documento legale vincolante senza un indizio su cosa stavano firmando.

Non sapevano cosa fosse un Triple Net Lease, solo che dovevano evitare di firmarne uno. Un contratto di affitto a tre livelli è il meno favorevole di tutti i contratti di locazione per gli inquilini; richiede di pagare per la manutenzione, le tasse e l'assicurazione. Quando l'affittuario ha chiesto al padrone di casa che tipo di contratto di locazione stavano per firmare, il proprietario non ha mai menzionato il termine "rete tripla". Invece, il padrone di casa disse al locatario che il loro affitto includeva CAM e spese amministrative. Quello che non si rendevano conto in quel momento era che le tasse amministrative includevano tasse, assicurazione e tutta una serie di altri costi molto costosi.

Solo un mese dopo l'affitto, il proprietario del parco iniziò vasti lavori di ristrutturazione del parco, tra cui la riprogettazione delle unità anteriori per apparire più simile allo spazio di vendita. I cartelli furono cambiati, l'edificio fu ridipinto e alcune modifiche strutturali furono apportate alla facciata del parco industriale.

Il conto era diviso tra tutti gli inquilini, e sebbene l'affittuario avesse un'unità molto piccola, erano bloccati con una fattura da 5.000 dollari - la loro parte degli ammodernamenti del parco, anche se la loro unità era dalla parte e in alcun modo beneficiato direttamente da nessuno dei i miglioramenti. Altri inquilini sono stati colpiti con quasi $ 20.000 in spese di ristrutturazione. Se l'affittuario avesse letto il contratto di locazione con più attenzione, avrebbe saputo abbastanza per chiedere se nel prossimo futuro fossero previsti aggiornamenti e per vedere che quello che pensavano fosse un semplice leasing era in realtà un contratto di affitto della Triple Net in incognito.