Capire "Gross-Up" prima di firmare un contratto di locazione commerciale

Il termine "gross-up" si applica in genere ai leasing con servizio completo, talvolta denominati "locazioni a servizio completo". L'inquilino paga importi fissi per determinati servizi sulla base di un canone di base per lo spazio reale che sta leasing con questo tipo di affitto.

Ad esempio, un proprietario potrebbe pagare per la manutenzione delle aree comuni, chiamato anche spese CAM, quindi dividere questa tassa per il numero di metri quadrati lordi in un edificio e addebitare a ciascun inquilino un importo basato sulla percentuale di metri quadrati che occupa. Una clausola grossolana in un leasing consente che, se un edificio è occupato da meno del 90% al 100%, le spese vengono comunque calcolate per la quota pro-rata degli inquilini delle spese operative fino a quelle percentuali dal 90 al 100%.

L'importo lordo viene pagato come affitto aggiuntivo e più comunemente copre le spese variabili, quelle che possono salire o scendere in un dato mese in base all'occupazione e ad altri fattori.

I vantaggi di Gross-Up per i proprietari

Questo è un caso in cui potresti non ottenere quello per cui paghi se sei l'inquilino. Ad esempio, diciamo che Leo Landlord ha appena acquistato un edificio commerciale. Tom Tenant è il primo ad affittare lo spazio da lui. Tom affitta 10.000 piedi quadrati di spazio commerciale. L'edificio ammonta a 100.000 piedi quadrati. Tom sta affittando il 10 percento dell'edificio.

In uno scenario di base proporzionale che divide i costi variabili tra gli inquilini, Tom pagherebbe il 10 percento di tali costi perché il 10 percento dell'edificio viene assegnato a lui. Ma ora diciamo che Leo ha difficoltà a trovare altri inquilini e questo stato di cose va avanti per alcuni mesi. Assente una clausola grossolana nel contratto di locazione di Tom, Leo è bloccato a pagare il conto per il 90 percento delle spese che normalmente sarebbero pagate dai suoi inquilini semplicemente perché non ci sono altri inquilini a cui possa assegnarli.

Una clausola grossolana potrebbe consentirgli di aumentare la percentuale di Tom al 50 percento, ma molto probabilmente al 95 o 100 percento perché è l'unico inquilino nell'edificio.

Come è questa fiera?

Tom Tenant potrebbe non pensare che questo accordo sia giusto, ma Tom è, in effetti, l'unico inquilino che beneficia dei servizi inclusi in queste spese variabili. Leo Landlord non sta beneficiando direttamente, quindi si potrebbe dire che è ingiusto per lui dover pagare il 90% dei servizi che solo Tom utilizza. Forse una di queste spese comporta il mantenimento di telecamere di sorveglianza nel parcheggio. Perché non ci sono altri inquilini, le uniche persone che vanno e vengono in quel parcheggio sono clienti di Tom, quindi sembra ragionevole che Tom da solo dovrebbe pagare per il servizio.

Leggi la stampa fine

Se stai pensando di stipulare un contratto di locazione commerciale, leggi attentamente la stampa fine e proteggiti facendo un po 'di compiti extra. Se in effetti esiste una clausola grossolana, assicurati che l'aumento consentito sia entro percentuali ragionevoli. Se Tom sta pagando tutte le apparecchiature di sorveglianza, probabilmente si rammarica di non aver tentato di negoziare la percentuale verso il basso. La percentuale consentita dovrebbe essere chiaramente indicata nel contratto di locazione.

Inoltre, se Tom avesse esaminato la storia passata di Leo con l'affitto di edifici commerciali, avrebbe potuto apprendere che Leo storicamente ha avuto difficoltà a trovare e mantenere gli inquilini per una ragione o per l'altra. O forse Leo è solo inesperto: questo è il suo primo tentativo di un simile investimento, quindi potrebbe volerci un po 'di tempo per farlo bene. Ad ogni modo, Tom potrebbe non voler stipulare un contratto di locazione con Leo che includa una clausola grossolana per questo motivo - è più probabile che possa essere uno dei pochi inquilini presenti in un dato momento.

Se c'erano sette inquilini che prendevano in affitto 70.000 piedi quadrati da Leo, il grossolano sarebbe meno, in sostanza, la differenza tra il 70% e il 95 o il 100%, e tale differenza sarebbe stata divisa tra tutti e sette gli inquilini.