Fattore di carico in un contratto di locazione commerciale e come calcolarlo

"Fattore di carico" è un termine che si riferisce al metodo di calcolo dei costi di affitto mensili totali a un locatario commerciale. Combina i piedi quadrati utilizzabili in aggiunta a una percentuale dei piedi quadrati delle aree comuni di cui ci si aspetta che l'inquilino tragga beneficio. A volte viene chiamato fattore "add-on" o fattore "area comune".

Ciò che conta come aree comuni

Le aree comuni possono includere servizi igienici, ingressi, ascensori, trombe delle scale e corridoi comuni. Sono aree a cui i clienti, i clienti e i dipendenti di un inquilino commerciale possono accedere e che dovrebbero essere utilizzati.

Piedi quadrati utilizzabili nel calcolo del fattore di carico

I calcoli del fattore di carico iniziano con l'identificazione della differenza tra i piedi quadrati utilizzabili e affittabili. I piedini quadrati utilizzabili definiscono l'area in cui tu e il tuo business siete effettivamente e unicamente in grado di occupare. Altri inquilini non hanno accesso a questo spazio. È il tuo negozio, il tuo ufficio, la tua posizione.

Se si affitta lo spazio del negozio che è 25 'x 20', si dispone di 500 piedi quadrati di spazio utilizzabile. Questa è la tua area e il tuo business può presumibilmente fare uso di tutto questo. Se lasci un angolo di questo spazio vuoto, quella è la tua scelta, ma tu poteva usa quello spazio se lo desideri, in modo che contribuisca ai tuoi piedi quadrati utilizzabili.

Tu e altri associati alla vostra attività potete usare le aree comuni come i servizi igienici, la hall, gli ascensori, i corridoi e le scale, ma non fanno parte dei vostri piedi quadrati utilizzabili perché non sono esclusivamente vostri.

Un'eccezione può esistere se i tuoi piedi quadrati utilizzabili sono suddivisi in stanze separate o su piani separati. In questo caso, qualsiasi modo di accesso che li colleghi contribuirebbe ai tuoi piedi quadrati utilizzabili. Non sono aree comuni perché altri inquilini e / o il proprietario non li usano.

Piedini quadrati acquistabili nel calcolo del fattore di carico

Ora che hai identificato i tuoi piedini quadrati utilizzabili, puoi calcolare i tuoi piedi quadrati affittabili aggiungendo una percentuale delle aree comuni utilizzate anche da te e / o dai tuoi clienti. La percentuale viene generalmente impostata dal proprietario o dal proprietario e si basa in una certa misura sulla metratura utilizzabile rispetto alla metratura totale dell'edificio.

Potresti avere un po 'di spazio per negoziare qui. Non esiste una percentuale uniforme e generalizzata, sebbene in genere non superi il 15 percento. Può dipendere dal fatto di affittare uno spazio in un'area con molti altri inquilini commerciali, come un centro commerciale. Se i tuoi clienti e clienti hanno anche l'uso di un ampio parcheggio, questo può aumentare la percentuale.

Calcolo del fattore di carico

Inizia con la metratura totale dell'area del pavimento dell'intero edificio. Ora sottrarre la metratura delle aree comuni. Ti rimane una metratura utilizzabile, almeno se stai leasing l'intero edificio piuttosto che lo spazio in un centro commerciale o in un centro commerciale. Dividere lo spazio totale per la metratura utilizzabile per arrivare al fattore di carico.

Se i tuoi calcoli arrivano a una cifra del 20 percento e il proprietario offre il 15 percento, probabilmente avrai un buon affare. Se arrivi ad una cifra del 10 percento e il proprietario chiede il 15 percento, potresti voler negoziare o arruolare l'aiuto di un professionista del settore immobiliare per farlo.

Dovrai anche notare se il fattore di carico è regolabile nel tuo contratto di locazione, soggetto a ricalcolo al rinnovo. Gestire un'attività di successo significa pianificare. Se l'attività non dovesse esplodere e dovessi affrontare un possibile aumento significativo del fattore di carico il prossimo anno, ciò potrebbe essere catastrofico. Le locazioni commerciali sono idealmente a lungo termine. Non vuoi dover spostare la tua impresa.